西南证券-房地产行业周报:第三次土拍规则放松,按揭有望加速改善-211114

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日期:2021-11-15 11:30:19 研报出处:西南证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 沈猛  (PDF) 15 页 1,494 KB 分享者:liq****dx 推荐评级:强于大市
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研究报告内容
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  投资要点

  无锡率先开启第三轮集中供地,多城放宽参拍门槛。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】11月1日,无锡率先开启了全国第三次集中供地。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)从成交结果来看,20宗地块全部成交,17宗底价成交,3宗有溢价,成交总金额约273.8亿元。目前南京、苏州、深圳、广州和合肥等多城已公布第三批土地挂牌信息,由于第二批土拍降温明显,第三批集中供地在土拍规则方面有所放松或优化。南京放宽了参拍房企的资质要求,拿地资质从1级降至2级或3级;苏州将出让地块的保证金比例下调至30%,首次付款比例由二批的60%下降至50%;深圳降低竞自持(公共住房)上限;合肥取消配建保障性租赁住房指标。

  政策有望在三大现金流方面,提供宽松措施。11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,预计短融及中票都有望向民营房企放开。有传闻称,央行表示按揭和开发贷都要上量,两集中可以临时“鼓肚子”,存量项目银行可以展期,收并购过程中的“承债”部分可能不计入三道红线。若传闻成立,房企流动性有望得到有效改善。1)经营性现金流:有望加快按揭放款速度。2)投资性现金流:收并购过程中“承债"的部分有望不再计入三道红线。3)筹资性现金流:开发贷上量,开放ABS、中票发行,存量项目展期。11月10日,金地集团完成发行15亿元中期票据,利率为4.17%;11月11日,保利发展于上清所发布2021年度第四期中期票据募集说明书,拟在银行间债券市场发行20亿元中期票据,在一定程度上验证了传闻的真实性。但需要注意的是,房住不炒的大背景下,行业并未被按下加速键,更多是行业维稳政策。

  行业基本面下行,政策边际持续改善。百强房企销售金额连续4个月同比呈现负增长,9、10月跌幅超过30%。二轮土拍呈高流拍、低溢价趋势,房企参与意愿明显下降,平均流拍率达31%。10月房地产企业融资总额同比下降74.8%,ABS将近三个月断发。9月以来,央行在半个月内三度释放稳定信号,强调“两个维护”。10月,全国多地银行房贷利率出现下调迹象,放款速度也有所提升。同时,高层也多次召集部分房企召开座谈会,目的在于摸底企业内部困难,听取企业诉求和建议。我们认为地产信贷环境无论是房企融资端还是居民信贷端均迎来了实质性改善,行业政策的边际放松将为地产板块带来一波估值修复行情。

  投资建议:我们认为当前应当关注4条投资主线:1)开发企业:保利发展、新城控股、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等;2)物管企业:碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、融创服务、宝龙商业、世茂服务等;3)酒旅企业:首旅酒店、复星旅文、宋城演艺、华侨城等;4)赛道转型企业:广宇发展、奥园美谷、鲁商发展等。

  风险提示:项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。

  

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