长城证券-房地产行业《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》点评:节奏略超预期,“平稳”基调未改-211024

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日期:2021-10-27 13:44:30 研报出处:长城证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 陈智旭  (PDF) 3 页 420 KB 分享者:li***a 推荐评级:强于大市
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研究报告内容
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  事件:10月23日,全国人大常务委员会发布《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,全国人民代表大会常务委员会会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)主要内容包括:1)试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括农村宅基地及其上住宅;2)国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则;3)国务院按照积极稳妥的原则,统筹考虑确定试点地区;4)试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。

  “共同富裕”背景下房地产持有税推进节奏或将加快:目前房地产行业涉及的税收种类多、体系较为复杂,但结构总体呈现出“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征。考虑到房地产本身具有很强的民生及资产属性,在“共同富裕”背景下,房地产税收结构调整可能会有所加快,存量及持有税的出台或将加快推进。另一方面,从中长期来看,随着存量房时代渐行渐近,持有税也是对地方财政的补充。

  房地产持有税对楼市可能产生短期利空影响:一方面,税收支出对楼市供求都会产生实质性影响,另一方面,在情绪上也会加重楼市观望情绪,总体来说短期对楼市可能产生利空影响。但从长期来看,楼市的基本驱动依然是人口与经济,此外居民杠杆率对价格同时产生影响,因此人口流入动力足、经济基本面发展较好、居民杠杆率较低的城市预计将具有一定支撑。当然具体仍需观察后续细则内容,包括征收税率、免征范围等。

  “平稳”政策基调未变:《决定》中明确提到“为引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展”,我们认为房地产政策的“平稳”基调并未改变,细则上更多地可能会侧重遏制投机炒房,持有多套房产的或为主要征税对象,以上海与重庆试点为参考,对基本住房的减免力度预计会比较大。

  维持“强于大市”评级:政策节奏略超预期,考虑到试点城市及细则尚未出台,市场观望情绪可能加重,对板块短期产生利空影响。但正如上文提到,我们认为政策“平稳”的基调并未改变,细则上更多地可能会侧重遏制投机炒房,持有多套房产的或为主要征税对象。此外,9月末央行货币政策委员三季度例会上提及“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,部分城市出台限跌令、税费优惠、补贴等政策,10月15日,央行提到部分金融机构对“三线四档”融资规则存在一些误解,保持房地产信贷平稳有序投放,21日银保监会再次发声,在贷款首付比和利率上,支持首套房购房者,在基本面下行压力较大的背景下政策有望出现一些对冲。考虑到目前龙头估值水平依然处于历史低位,我们维持推荐两条主线1)优质稳健地产开发组合,万科及保利,2)物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。

  风险提示:疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售不及预期。

  

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