浙商证券-房地产行业融资模式与风险演绎:银行地产,破局之道-211026

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日期:2021-10-26 19:26:22 研报出处:浙商证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 梁凤洁,邱冠华  (PDF) 37 页 1,063 KB 分享者:fio****fu 推荐评级:看好
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研究报告内容
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  1、地产融资模式与政策

  地产融资模式梳理。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】①环节来看:拿地阶段,2019年23号文后,房企主要通过债券、股票、私募股权等形式进行外部融资;施工阶段,通过开发贷、信托贷款、供应链融资、发行债券等形式融资;销售阶段,主要通过预售资金回款和尾款ABS融资。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)②类型来看:销售回款是主要资金来源。21年前三季度销售回款、自筹资金、贷款分别贡献房地产开发投资资金53%、31%、12%。③成本来看:2021年上半年头部房企负债成本在3.7-8.7%,规模大、国企背景的债务成本相对较低;贷款成本通常较信用债和非标融资低。

  地产融资监管趋严。2020年以来,监管政策趋严。主要政策:①房企负债方面,2020年8月推出房企“三线四档”要求,控制房企有息负债增长;②涉房贷款方面,2020年底推出房贷集中度管理,房地产贷款的增速受限。

  2、短期:银行对地产风险

  银行敞口如何?①截面维度,银行测算的涉房敞口约占总资产22%,其中按揭约占11%、开发贷约占4%、表内非信贷融资约占2%、表外融资占比5%。子行业中,大中型银行涉房贷款占比较大。以贷款结构作为衡量指标,21H1末国有行、股份行、城商行、农商行涉房贷款占比分别为36%、27%、21%、18%,其中开发贷占比分别为5.4%、8.2%、7.7%、5.3%。②时间维度,2020年以来涉房资产占比稳中趋降,21H1末国有行、股份行、城商行、农商行房地产贷款占比较年初下降0.8pc、0.3pc、0.4pc、0.7pc。③潜在损失,个人按揭出险概率低、损失程度小;开发贷出险概率相对高、损失程度相对大。个人按揭占比越高的银行(如国有行、招行等),地产风险敞口带来的潜在损失影响越小。

  地产违约概率?尽管房企盈利压力上升,但还不至于面临资不抵债风险,当下流动性是导致违约的关键因素。①盈利性下降。地产项目测算盈利空间仅1-3%,且面临房价增速下行、建安成本上升、土地价格上升等压力。判断轻幅度的亏损暂时不会形成违约和爆雷的风险。②流动性紧张。由于房地产行业的典型的资金密集型行业,一旦出现流动性出现问题,那么可能导致房企陷入现金流断裂和破产危机当中。而在融资和房价监管收严下,房企销售回款和外部融资承压。流动性问题是当前最值得重视的症结。

  违约损失程度?对公贷款主要为开发贷、非标资产,出险概率、损失程度均较按揭大。根据敏感性测试结果看,中性情境下,假设房地产违约概率在3%,违约损失率在50%,银行对公房地产类资产损失占银行当期净利润的比例约在7-10%之间。

  未来如何改善?①地方政府:对开发资金予以协调、对项目资金从严监管、对合理刚需予以支持。②金融机构:扭转对房贷融资监管的一致性认知偏差。9月29日央行、银保监已开会沟通,后续商业银行对房地产贷款集中度政策的执行有望纠偏,对三线四挡政策理解有望纠偏。

  3、中长期:房企模式演化

  房企经营如何演化?①盈利:短期,高杠杆经营模式不可持续,资产周转率、净利率将成为盈利能力支撑项;长期,杠杆率平稳下降,房企盈利能力更可持续。②规模:扩张由杠杆驱动转化为内生利润驱动。③财务:财务管理精细度要求提高。

  地产去金融化路径?房地产金融化本质是房贷和房价偏离良性循环导致,参考德国,严监管打破恶性循环是可行路径。除此之外,房产税的推进,有望缓解地方政府的财政收入对地产交易(包括土地出让、地产交易税收)的依赖,房地产去金融化更可持续。

  4、风险提示:宏观经济失速,不良大幅爆发。

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