开源证券-宏观经济专题:地产调控放松效果或有限-211026

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日期:2021-10-26 19:40:34 研报出处:开源证券
研报栏目:宏观经济 赵伟  (PDF) 18 页 773 KB 分享者:kik****qi
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研究报告内容
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  伴随地产链条经济活动的全面降温,部分城市出现了“因城施策”的政策微调。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】地产政策的调整思路如何,会否全面转向、经济效果如何?本文梳理,可供参考。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)

  部分土地收入下滑明显的地区,放松购房资格等

  2021年以来,部分二三线城市的地产政策出现了“因城施策”的微调,放宽购房资格、增加购房补贴等。2021年以来,调控政策放宽的城市,主要集中东北地区、山东的二线城市,以及中西部三线城市等。从微调政策来看,放松措施主要包括提高公积金贷款额度、放宽落户限制和购房资格、给予符合条件人才购房补贴、房价限跌、增加购房补贴等。7月以来,政策松动的城市数量有增长态势。

  2021年以来,地产调控政策“因城施策”微调的城市,多数出现了土地收入大幅下滑。其中,青岛、呼和浩特、哈尔滨、长春、沈阳等,土地流拍率分别由2020年的3.2%、13.9%、12.6%、6.1%、4.8%、6.1%,大幅抬升到6.7%、25.6%、17.6%、11.4%、12.9%;土地流拍率抬升下,土地出让收入大幅下滑;上半年,青岛、呼和浩特、韶关等,土地出让收入,两年复合增速分别为-27.2%、-12.4%、-14.6%。

  部分城市的政策微调,对地产的提振或相对有限

  2021年以来,“因城施策”基调以收紧为主,政策放宽城市仍是少数。2021年以来,“因城施策”整体调控基调已收紧为主,接近70%的城市调控政策趋于收紧,调控收紧占比,较2020年大幅提高34个百分点;其中,一线、二线城市调控政策中,收紧类调控政策的占比分别达到96%、64%。特别是,热点城市,如上海、深圳、杭州等,加强限购、严查消费贷资金购房、建立二手房价格指导等措施。

  从放松政策效果来看,较早放松调控的城市中,青岛、沈阳、呼和浩特、韶关、岳阳等城市,商品房销售面积增速均持续下降。前期已有政策微调的城市中,沈阳、呼和浩特,于1月分别放宽公积金贷款额度限制、落户条件,但从地产销售情况来看,调控放松效果有限;前8月,沈阳、呼和浩特商品房销售面积,两年复合增速分别为-10.7%、-5.6%,较2020年增速分别下降5.8、20.3个百分点。

  部分城市“因城施策”下,未来地产投资或延续下行

  资金紧张、库存去化周期回升下,房企减少拿地、减缓施工节奏,拖累地产投资。调控政策加码下,房地产资金来源中国内贷款,两年复合增速连续三个月负增长;融资趋紧的同时,按揭供给受限、“因城施策”调控收紧下,地产销售从年中以来持续回落;融资收紧、销售回落,导致房企资金压力持续上升。此外,商品房库存去化周期,同比增速由年中的-23%,转为9月的30.6%,进一步拖累投资。

  当前房企资金、库存去化环境与2011年、2018年相似,预期未来地产投资仍有较大下行压力。复盘历史,2011年、2018年也曾出现资金紧张、库存去化回升。调控加码下,2011年和2018年,地产销售出现明显回落、房企融资趋紧,拖累地产投资分别下行14、8个月。2021年年中以来,地产销售、投资增速已下行5个月,而本轮地产调控力度超过2011年、2018年,未来地产投资仍有下行压力。

  风险提示:政策调整等。

  

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