平安证券-房地产行业点评:房地产税试点渐行渐近-211023

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日期:2021-10-23 22:42:08 研报出处:平安证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 杨侃  (PDF) 3 页 306 KB 分享者:dai****雨珊 推荐评级:强于大市
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研究报告内容
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  事项:

  新华社报道,为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

  平安观点:

  三大因素推动房地产税立法改革。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)首先,2019年国内6大房地产相关税收合计2.53万亿,其中持有环节税收占比仅20%,“轻持有、重交易”特征明显;2020年国内土地出让金占地方本级财政收入的84%,随着存量房时代逐步来临,土地财政将面临挑战;其次,房产为居民主要财富资产,房地产税改革立法有助于发挥其调节个人收入分配、缩减贫富差距功能,实现“共同富裕”;再者,房地产税将增加居民持有环节成本,有助于打击投机炒房现象,促进房地产市场平稳健康发展。

  改革试点工作符合预期,全面开征或仍需时日。5月四部委联合召开房地产税改革试点座谈会,释放出部分城市先行试点的信号;10月16日出版的《求是》杂志发表习总书记重要文章《扎实推动共同富裕》,其中提及“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”。此次人大常委会明确授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点,符合此前政策基调,不仅有助于解决房地产税立法环节多、周期较长问题,亦能通过地方试点为全面开征提供经验总结、避免政策“一刀切”带来不合理、不公平现象。考虑试点期限为五年,后续经验总结等,预计全面开征仍需时日。

  征税对象范围扩大,包括居住用和非居住用等各类房地产。当前征收的房产税以房屋为征税对象,不包含土地,亦对个人非营业住房免征。此次人大常委会提出,“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行”,即将房地产税征收范围扩大至个人居住用房产与土地使用权。

  房地产税难改楼市长期趋势,后续仍需关注试点方案。我们此前在《地产政策洞察系列之二:房地产税改革渐行渐近,全面开征或仍需时日》已对房地产税影响有深入分析,从沪渝房产税试点及海外经验来看,房产税出台或对短期楼市有一定冲击,但冲击大小受到免征范围、边际税率等因素影响,后续仍需持续关注各地具体试点方案,包括征收税率、免征范围等。考虑当前楼市基本面承压,我们判断后续房地产税试点将有序、稳妥推进,避免过度冲击楼市。中长期来看,房地产税出台并未改变区域楼市趋势,楼市更多受到供需等区域基本面因素影响。

  投资建议:无论是丰富地方财政收入来源,还是更好促进“共同富裕”与楼市平稳健康发展,房地产税立法改革均势在必行,此次人大常委会明确授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点,符合我们预期。从国内外经验看,房地产税出台短期或对楼市有一定冲击,但冲击大小受免征范围、边际税率等影响,后续仍需持续关注各地具体试点方案,中长期来看,房地产税出台难改区域楼市趋势,后者更多受到供需等基本面因素影响。投资建议方面,我们认为随着楼市快速下行及房企流动性压力的加大,当前政策端底部已经显现,同时行业阵痛期有望加速房企优胜劣汰,未来“幸存”房企无论经营、财务将更加稳健,拥有品牌、管理、融资等优势的房企有望持续享受更高利润率水平。个股选择方面,由于行业流动性担忧尚未消除,短期建议优选财务稳健、现金健康、销售高增的行业龙头,如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口等;中期来看,若后续个别房企信用风险逐步释放,关注财务状况好转,具备估值弹性的潜在“幸存”房企,如金科股份、新城控股、融创中国、龙光集团、佳兆业集团等。物业管理方面,上游销售、竣工受影响将导致行业内部竞争加剧,同时关联房企经营难度加大或弱化第三方协同拓展、增值服务及智能化等支持能力。但由于物管行业存量属性突出,除上游开发带来的增量市场之外,行业参与者还可通过探索存量市场、发展多元业务保障增长,受影响程度相对有限。建议关注综合实力突出,关联房企经营及财务稳定性较高企业,如碧桂园服务、保利物业、融创服务、金科服务、新城悦服务、星盛商业等。

  风险提示:1)房地产税出台进一步加大楼市下行压力:2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险:3)若后续房地产行业波动加大,而政策改善及时性较低,可能导致调整幅度及时间超出预期风险。

  

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