西南证券-房地产行业事件点评:贝壳裁员开源节流,政策调整行业行稳致远-211023

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日期:2021-10-24 09:02:25 研报出处:西南证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 沈猛  (PDF) 5 页 674 KB 分享者:创*** 推荐评级:强于大市
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研究报告内容
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  事件:近期行业事件频发,10月起贝壳上海区域裁员消息持续发酵,贝壳回应称:“今年以来,行业环境发生较大变化,公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】对于此次调整涉及到的员工,将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排,同时为其优先提供内部转岗机会。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)”9月24日,央行例会提出“双维护”(维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益);9月29日,央行、银保监会在房地产金融工作座谈会上再次强调“双维护”;10月15日,央行邹澜表示:“保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展;10月20日,刘鹤在金融街论坛年会上表示“房地产市场合理的资金需求正在得到满足”。

  行业下行叠加政策加码,“房住不炒”基调下市场遇冷。上半年,房地产调控政策密集出台,累计调控措施超300次,重点城市相继颁布条例,推进楼市精准调控,叠加疫后宏观经济下行,行业进入寒冬。中央及地方措施不断,规范房地产交易市场及经纪业务。二手房价格指导政策通过限制房价及贷款,行业供需端热度均降,以一线及新一线城市为主,并向二三线渗透,目前已有10余个城市试点或推广此措施,深圳作为先行者,措施落地后的二手房交易量走低趋势明显。同时二手房市场降温会向新房市场传递,不利于新房去化。

  新房市场体量巨大发展稳健,二手房市场规模仍增。19年全国新房交易GTV为13.9万亿,22年新市场预计仍将达到15万亿元,满足房产经纪行业未来发展。经纪商新房交易渗透率持续提升,2024年预计超过40%;二手房交易市场短期遇冷明显,但行业调节及信贷等政策调整后,未来增长空间仍在,同时经纪行业在二手房市场持续保持较高渗透率,发展预期不减。2020年贝壳新房及二手房交易服务营收占比接近98%,且两者占比相近,是公司生存根基。

  主业竞争趋势渐热,巨头纷纷布局。阿里巴巴、字节跳动及京东等公司都逐渐布局房产经营业务。阿里巴巴自2010年起与口碑网开展合作,去年同易居推出天猫好房;字节跳动自2019年8月起,收购7家相关公司,逐渐发展经纪业务;京东于2017年上线京东房产,并于去年开启中介化业务。巨头的“互联网+金融/房地产”模式对于贝壳而言竞争力不容小觑,巨头拥有强大的产业基础及拓展能力,贝壳主业维稳诉求随巨头布局而增加。

   “稳”成为房地产金融主题,开源节流降本过冬。9月29日央行等召开的房地产金融座谈会上,“稳”依然成为主题,长期视角的行业基本面仍较为坚实,同时贝壳财务及业绩情况仍相对稳健。而自2017年起,国家对于互联网金融管控趋严,贝壳金服为房产交易中买卖方的短期资金周转需求、拓店资金需求等提供服务,在行业下行及政策环境趋严时,贝壳金融业务经营模式将备受考验。行业环境大幅变化之际,贝壳整体经营业绩未出现巨大下跌,主动节流成为选择,同时保持房屋销售所延伸的装修业务,资源整合、降低成本,聚焦主业并深耕优势领域,度过行业冬天。

  风险提示:行业政策调控风险、宏观经济下行风险。

  

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