国信证券-房地产开发行业房产税试点点评:用更现实的眼光看待房产税试点-211024

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日期:2021-10-24 15:05:13 研报出处:国信证券
行业名称:房地产开发行业
研报栏目:行业分析 任鹤,王粤雷  (PDF) 5 页 517 KB 分享者:睿*** 推荐评级:超配
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研究报告内容
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  事项:

   2021年10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】主要内容有:1.试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住房地产沿用以往相关规定;2.国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则;3.授权的试点期限为五年,条件成熟时,及时制定法律。

  评论:

  出发点是调控市场与调节收入,而不是财政补充

  市场对房产税的讨论由来已久,观点五花八门,但核心不过三种思路,一是将房产税作为财政收入增量,从政府财政角度切入,二是从将房产税作为调控措施,从稳定房价角度切入,三是将房产税作为收入调节手段,从贫富差距、共同富裕角度切入。我们认为,中国房产税更多是调控措施和收入调节手段,短期很难作为财政收入增量。

  房产税是财政的“诗与远方”。随着中国城镇居民人均住房建筑面积接近40平方米、套户比超过1、城镇化率超过60%,住宅整体短缺的时代即将结束,未来土地出让能够产生的财政收入大概率是逐渐下降的(除住宅用地外,土地出让金中还包括工业、商业、旅游、娱乐用地等,但宅地占比超过70%)。在此背景下,房产税作为持有型税种,能够产生更持续、更可预期的财政收入。土地出让类似于“开发企业”,而房产税类似于“物管企业”,后者的商业模式是明显好于前者的。

  房产税部分代替土地出让将显著增加税负负担。来自房地产的财政收入有多少呢?2020年土地出让金为8.2万亿元,其中来自房地产的土地出让金大致为5.7万亿。同时,按照我们的测算,1亿元的土地出让金将产生5366万元的相关税费收入(不包括二手房)。据此,2020年来自房地产的财政收入为8.8万亿元。假设用房产税承接其中的50%,按照存量住宅面积370亿平米计算(不考虑免征),每平米需分摊房产税为119元/年,一套90平方米的住宅每年房产税为10751元,达到2020年人均可支配收入的24.5%,整体税负水平是个人所得税的4倍。因此,以房产税承接50%来自房地产的土地出让金的情况下,将显著增加居民税负负担。(房地产税还是房产税、税率多少、如何免征等,去猜测这些细节的意义不大。)

  财政之外还有对经济的影响。土地出让与房产税在直接财政收入金额之外,对当地经济发展、稳定就业等方面的不同影响,在一定程度上可能比财政收入更加重要。我们认为直接财政收支之外差异至少有以下几点:1.对上下游的作用:从土地出让到最终入住,可以明显带动上下游行业(建筑、家电、装修、金融等)生产和就业;征收房产税很难起到类似的作用;2.对总需求的影响:房地产开发和销售带来企业和居民资产负债表的扩张,中短期内提升总需求;征收房产税(若政府支出不相应增加),本质上是降低总需求;3.城市更新发展:房地产对城市更新发展、提升居住水平的作用显而易见,房产税虽也可用于城市更新,但一方面政府动机会弱得多,另一方面由于财政支出不具有类似土地出让的加杠杆作用,本身能力也会弱得多。

  试点细则预计以稳为主,但市场仍将面临压力

  试点十年仍要试点,原因可能在于找不到的“完美税率”。上海和重庆的房产税试点已经十年,由于实际税负水平很轻(税率低、减免多),两地房地产市场的量价与对应可比城市均无明显差异,一定程度上可以认为两地的房产税试点并不成功。之所以仍要试点,原因可能在于找不到的“完美税率”:税负过重,则市场将明显承压,卖方抛售而买方观望,激发金融风险,与“稳地价、稳房价、稳预期”的政策诉求不符;税负过轻,则市场可能解读为“靴子落地”“利空出尽”,与“房住不炒”的大原则违背。过轻与过重之间或许存在一个“完美税率”,但这个税率很难被找到,这可能是当前仍然无法出台正式法律的原因。

  税负预计以“轻”为主,试点城市首选“扛得住”的城市。既然没有直接立法的原因是找不到“完美税率”,那么可以预期,两难之下试点细则必然是以稳为主的,而在当前市场背景下,以稳为主大致意味着以“轻”为主。试点城市也大概率会选在楼市基本面相对较好的城市,如三大一线城市(上海也可能会调整征收细则)、杭州、南京等“扛得住”的城市。

  短期市场仍将面临压力。虽然试点城市大概率选择基本面较好的城市,税负水平也将以“轻”为主,但由于市场情绪的发酵,短期房地产市场仍将面临较大的压力。特别是基本面较差的城市,虽然大概率不会进入试点范围,但在“房产税快速推进”的认知之下,楼市观望情绪将更加浓厚。

  房产税是大势所趋,但没必要“看长做短”

  增量走向存量,土地财政难以为继,房产税大势所趋。随着中国城镇居民人均住房建筑面积接近40平方米、套户比超过1、城镇化率超过60%,住宅整体短缺的时代即将结束,同时房产税的“商业模式”要明显好于土地出让。因此,不管是站在房地产市场基本面的角度,还是站在政府的角度,房产税代替土地出让金自然是大势所趋。

  转折点何时出现?大概率不是现在。前边已经讨论过,中国房产税的目的是调控市场和调节收入。调节收入需要更多收入分配政策的配套,在此先不讨论。但站在调控市场的角度,当前显然不是用房产税代替土地出让金的合适时点。三季度房地产销售面积/销售额、开发投资、新开工面积全线回落,70城整体房价也自2015年以来出现首次下跌,现在不是收紧调控的时候,自然也不是大范围推行房产税的时候。

  很难大幅降房价,没必要“看长做短”。从其他国家和地区的情况看,房产税并不是房价上涨或下跌的原因,从房产税出台目的看,房产税试点的目的也不是降低房价。(降低房价更有效的手段是信贷控制以及增加对房产资本利得的征税。)我们认为,随着一段时间后市场情绪趋于稳定,房地产市场的表现仍将回到正常的轨道上来,房产税试点对房地产市场仅仅是短期扰动。

  投资建议:用更现实的眼光看待房产税,短期或有调整,期待后续政策对冲

  我们建议用更现实的眼光看待房产税试点,房产税相关的“宏大叙事”对实际投资很难起到增量作用。中国房产税的核心目的是调控市场和调节收入,而且中短期内更偏调控市场。我们预计试点细则预计以稳为主、以“轻”为主,试点城市也大概率是基本面“扛得住”的城市。房产税固然是大势所趋,但没必要“看长做短”,随着一段时间后市场情绪趋于稳定,房地产市场的表现仍将回到正常的轨道上来。当然,市场短期内确实会有情绪性影响,短期销售继续下行是大概率事件,地产股债也面临压力,期待后续相关政策的对冲。

  风险提示

  若无及时的对冲政策,土地市场和房地产市场短期将面临压力,部分房企经营风险加剧,产业链企业也可能产生一定风险。

  

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