东北证券-东北固收地产债系列研究报告(六):五家大型房企经营情况对比(下)-211013

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日期:2021-10-13 14:58:07 研报出处:东北证券
研报栏目:债券研究 陈康,吴萌  (PDF) 44 页 1,422 KB 分享者:Man****ow
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研究报告内容
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  报告摘要:

  基于上一篇专题的研究思路,我们重点对比了万科、龙湖、碧桂园、龙光和旭辉在以下方面的禀赋差异:

  一是权益比例,包括少数股东权益占比、少数股东损益占比、表外资产权益占比,以及由销售和土储等经营数据测算的权益口径对全口径数据的占比。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】在权益比例方面较为纯粹的公司是碧桂园,一方面公司的少数股东权益占比和少数股东损益占比之间的差异不大,另一方面公司的表外资产的权益占比也不高。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)在权益比例方面较为复杂的公司是龙光和旭辉,龙光的主要问题在于可能存在一定规模的明股实债,而旭辉的主要问题不仅在于表内的明股实债,更在于表外的负债压力可能也比较大。万科和龙湖由于杠杆水平较低,权益比例对公司偿债能力的影响相对较小。

  二是销售回款率和拿地强度(权益销售金额/销售现金流入)。万科、龙湖和碧桂园均保持的相对较高的销售回款率,而龙光和旭辉的销售回款率则显著低于前三家公司,差异在20个百分点以上。同时龙光和旭辉的拿地强度又是最高的,这说明龙光和旭辉的拿地策略更加激进。比较突兀的是旭辉2017年拿地强度激增,如果综合分析旭辉的土储、建设等经营情况和有息负债结构、资产增长等财务情况,可以发现旭辉在2017年后可能一直在消化2017年激进拿地造成的资金压力。

  三是表内外净负债率水平。万科、龙湖和碧桂园的表内净负债率未超过100%。碧桂园在考虑商票规模后依然能够保持较低的表内净负债率,说明公司的负债压力其实不大。公司更加依赖销售回款,销售回款也相对充裕。这种情况下公司需要解决的问题是合理安排新增存货的节奏。旭辉和龙光的表内外净负债率均相对较高。

  四是压力测试结果。万科、龙湖和碧桂园的现金流较为充裕,但是碧桂园需要合理协调资产增长和资金流入的关系,龙光和旭辉的流动性禀赋相对较差。

  综合所有的分析,我们认为五家公司在禀赋上的排序为万科>龙湖>碧桂园>龙光>旭辉,其中龙光和旭辉的禀赋较为接近,但是旭辉在刚性支出和潜在负债方面可能压力更明显。

  风险提示:测算结果与公司实际情况存在差异

  

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